原标题：回款2400亿、1100亿欠债 压顶，旭辉 如何闯关“黑铁时代”？

面对行业“黑铁时代”，旭辉开始在人事、拿地、融资等方面努力调解，郁亮几年前所言，“活下去”才是终极方针。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来历 | 野马财经

在2022年步入“三五计谋”后，旭辉控股（0884.HK）引入首位重量级职业司理人。

2月21日，旭辉团体在其官网公布，原仁恒置地团体执行副总裁周轶群将加盟公司，出任团体副总裁兼运营中心总司理。

资料显示，周轶群拥有18年的房地产行业从业履历，曾接受仁恒置地团体接受执行副总裁、仁恒置地上海公司总司理、路劲地产团体上海公司总司理等职务。

旭辉团体董事局主席林中暗示：周轶群是业内难能难堪的青年才俊，曾打造出很多让同行传颂、让客户惊艳的明星项目。相信他的加盟，能让旭辉的风雅化打点和精益化策划，再上一个台阶！

高管频繁变换

实际上，这并不是旭辉2022年的首例高管人事变换。

2月10日，有动静称，原融创华北区域副总裁兼都市总刘延青履新旭辉东北事业部总司理。

旭辉回应暗示，旭辉录用刘延青出任东北事业部常务副总司理，主持旭辉东北区域的各项事情。本次调解是公司正常的人事更替，不涉及区域组织架构的调解。

值得一提的是，刘延青于2021年10月加盟旭辉，接受运营打点部总监。

面临市场动荡，子2021年以来，旭辉一直在举办人事调解和组织架构厘革。

2021年2月26日，前中南贸易总裁、中南置地副总裁韩石加盟旭辉贸易，接受旭辉贸易副总裁兼旭辉商管公司总裁，并主持旭辉商管公司的日常策划打点事情。

去年6月，“地产老兵”张海民先生正式加盟，接受旭辉团体高级副总裁；11月，世茂原重庆区域总高著晓履新旭辉团体本钱部总监。

虽然，在多员“虎将”加盟的同时，也有多名高管从旭辉跳槽至其他企业。

2021年1月，旭辉团体总裁助理兼武汉事业部总司理周青加盟上坤团体，接受执行总裁；6月，旭辉产物研发部总监段岩已经正式加盟上坤，接受上坤团体助理总裁；

2021年8月，旭辉地产数字科技部总司理补声东入职龙光地产团体，任职助理总裁兼首席信息官；在同一个月，旭辉西部事业部副总司理侯爵入职中骏，任职华夏区域西安公司总司理。

别的，据《21世纪经济报道》报道，旭辉此前分担投资的原副总裁潘道原已去职，但旭辉内部人士对此不置能否。

除此之外，2021年3月，旭辉举办组织架构调解，个中，录用林祝波接受华西区域事业部总司理，录用周长亮接受西北区域事业部总司理。

去年12月，旭辉再次调解组织架构，将整合原湖南区域事业部及武汉事业部，创立华中区域团体，原湖南区域事业部及武汉事业部总司理金明精巧任华中区域团体总裁。

业内人士暗示，今朝行业内各家房企高管人事变换很是频繁，不管是自身原因，抑或企业出于计谋调解需要而调解人员架构，都是当下行业的一个缩影。

“博弈”地皮市场

2000年旭辉团体创立于上海，是一家以房地产开拓为主营业务，定位于“优美糊口处事商、都市综合运营商”的综合性大型企业团体。

2017年，旭辉跨进“千亿房企俱乐部”队列，次年实现1520亿销售额，2019年再次打破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。

据克而瑞数据，2021年旭辉团体以2175.8亿操盘金额和1275.2万平方米操盘面积位居房企第13和17位。

图片来历：概念指数

企业局限的快速增长，要归功于旭辉大手笔豪掷土拍市场。2022年一开年，旭辉再次成为土拍市场最大的看点。

2月16-17日，北京打响了新年会合供地的“第一枪”，共推出18宗含宅用地，最终成交17宗。本次土拍共吸引50余家房企主体参加，以央企和国企为主。

在国央企险些全包围的拍卖中，作为独一一家民企，旭辉以14.07亿元将低溢价出让的顺义新城平各庄6046等地块收入囊中。

从2021年至今，北京共举办了四轮会合供地，而旭辉每次都有斩获。

更值得一提的是，这也是自去年11月，旭辉通过摇号获取南京一幅只身职工公寓用地后，再次独立拿地。

有业内人士阐明指出，跟着房贷放松，市场融资情况也有所向好，房企信心开始规复，加上旭辉2021年可售存货不多，因而对拿地变得较为热情。

从全国来看，2021年上半年，旭辉控股团体新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加65.8%。

进入下半年，由于整个行业下行，再加上资金端的限制，旭辉对付资金的利用开始变得审慎，因此淘汰了拿地力度。

2021年上半年，旭辉实现营收364.27亿元，同比增长57.92%；实现归母净利润36.03亿元，同比仅增长6.94%，净利增速疲软迹象明明。

由于拿地本钱较高以及销售均价增长乏力，旭辉的毛利率和净利率也在一连走低。

2021年上半年，旭辉的毛利率为20.69%，较年头下降1.05%，同比下降4.94%；净利率为14.75%， 印尼旅游网，较年头下降1.82%，同比则下降5.82%。

这也正应了林中那句话：“就是少买两块地不死人，多买两块地会没命。”

债务“刀锋”上飞翔

连年来，努力拿地导致旭辉欠债迅速攀升，其财政杠杆程度高企。

从“三道红线”看，旭辉控股团体净欠债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的欠债率72.14%，踩中一道红线属于“黄档”房企。

图片来历：Wind

停止2021年上半年，旭辉活动欠债2476.39亿元，个中其他活动欠债1825.55亿元，而一年内到期的短期债务合计196.35亿元。

相较于短期债务，旭辉活动资金较为充沛，其账上现金及现金等价物有523.04亿，可以包围短期债务，短期偿债压力不大。

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