原标题： 年报 风云| 新城 控股的 双轮 驱动， 地产的 新 周期

2021年报中，新城控股首次发布了表外欠债的局限，在合联营公司中的权益有息欠债115亿元，整体局限相对较低。

作者 | 李白玉

编辑｜高岩

来历 | 野马财经

2021年年报披露，去年上半年还处于三道红线“黄档”的新城控股转绿。

停止2021年年尾，新城控股剔除预收账款的资产欠债率为69.95%，净欠债率为48.12%，现金短债比为1.07，三项全部达标，步入绿档房企队列。

双轮故事

新城控股是业内“住宅+贸易”双轮驱动的典范，旗下的贸易综合体“吾悦广场”遍布全国各地， “百城百店”国界还在一连拓展。

在行业局限增长放缓，房企集团过冬的配景下，去年上半年A股上市房企归母净利润总计达663亿元，同比下降19.4%，毛利率和净利率也均较上年同期有所下滑。跟着调控趋严，房地产企业整体防风险、去杠杆压力上升，加之地价上升对利润发生侵蚀，传统地产开拓躺着赚钱的时代一去不复返。

2021年年报显示，新城控股实现净利润138亿元，近5年复合增长率22%；归母净利润126亿元，近5年复合增长率20%；扣非归母净利润102亿元，近5年复合增长率20%。

年报业绩会上，公司董事长王晓松坦言：“我相信， 天醒之路小说，行业毛利率会在今朝低谷慢慢修复，这是一个时间换空间，慢慢置换地皮的一个进程。”

王晓松对付公司将来毛利率稳步晋升具备信心，一方面是从去年尾开始，招拍挂项目给以企业公道利润；另一方面，越来越多吾悦广场进入成熟期，出租和物业打点毛利率稳步晋升，而且这部门收入占比会慢慢提高。

成熟的第二增长曲线愈发重要。

今朝住宅业务照旧新城控股营收的大头，但贸易项目占比也在逐渐晋升。2021 年新城控股营业收入 1682.3 亿元，同比上升 15.6%，个中物业出租及打点业务营业收入 80.0 亿元，同比增长 46.6%，毛利润 57.8 亿元，同比增长 50.5%，毛利润率达 72.6%。

据《时代周报》报道，新城控股内部研究了香港贸易地产商后发明，一般当贸易运营收入发生的利润高出总利润10%以上后，成本市场对公司业务的观点会从传统住宅开拓商逐渐转向运营商。连年来，房企商管板块被连续分拆上市，得到的PE估值也远超传统开拓类企业。

以购物中心晋升出售物业的去化速度和溢价率，通过出售住宅为购物中心带来不变客流，提前机关此种运营模式的新城控股，早已奠基了其在贸易方面的先发优势。

提前赎债，晋升信心

2022年新城控股果真市场债务到126亿元，1-3月已到期送还或提前送还46亿元，占比37%；个中3月份单43亿元为公司全年的偿债岑岭期。

王晓松暗示，将来公司将按照资金及债务到期环境，做好相应排布，对投资者认真。

“一方面，公道节制融资本钱的前提下，存眷果真市场以及吾悦广场资产盘活的时机；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金送还筹备，公司自有资金可以做到全年的到期债务送还。”

新城控股今朝只有30%阁下吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，这为公司融资筹划布置留出空间。

去年11月，新城控股披露打算提前赎回一个多月后到期的3.5亿美元债。至于提前赎回美元债的原因，新城控股暗示：“为促进公司恒久不变成长，基于对自身代价及将来成长的信心，公司团结当前实际策划及财政状况，打算由新城举世提前赎回上述美元债券，并予以注销。”这也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。 本年2月，新城控股再通告打算提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。

前几年美元债利率偏高，提前赎回利率偏高的债券，是房企缓解后续债务到期量复杂且会合压力的手段。2021年，新城控股2021年平均融资本钱下降至6.57%。

3月18日，新城控股则再次宣布通告称，基于对公司成长前景和计谋筹划的认同，同时为了努力维护公司债券价值的不变，切实掩护投资者好处，新城控股部门董事和高级打点人员将凭据生意业务场合生意业务法则，以市场化方法在二级市场购置新城控股刊行的公司债券。按照打算，新城控股打点层拟购置总局限不高出2000万元存续的公司债券。

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