原标题：遭 投资者 连环 追问，红星美 凯龙陷虚增 利润迷局

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超等包租公将名节不保？

红星美凯龙正在遭遇投资者连环追问。

从2月18日投资者在上证e互动发问，公司这些年有没有在操作房地产评估虚增利润？到3月7日，又有投资者针对红星美凯龙澄清提出质疑，红星美凯龙的投资性房地产估值问题日前正备受瞩目。

在此配景下，3月16日红星美凯龙股价再创新低，最低报价为7.21元/股。而自2018年上市以来，一路狂跌的红星美凯龙，如今股价已经间隔10.23元/股的IPO刊行价渐行渐远。

遭投资者连环追问

对红星美凯龙来说，如今最难的不是疫情带来的策划困难，而是房地产估值迷局。

2月18日，有投资者通过上证e互动发问，今朝网络颁发文章“美凯龙的套路玩不下去了”请问公司是否有存眷到？请问文章描写的属实吗？请问公司这些年有没有在操作房地产评估虚增利润？

随后不久，美凯龙回应称，该文章不属实，公司对投资性房地产回收公允代价模式举办后续计量的管帐处理惩罚要领切合管帐准则划定。由于公司2015年6月于港股上市，依据《香港管帐准则》划定，公司对投资性房地产回收公允代价模式举办后续计量。

然而，投资者对此表明好像并不满足。3月7日，又有差异ID名称的投资者通过上证e互动发出质疑，“有一伴侣14年花了80多万买了你公司一线都市的商铺，今朝40万元都无法脱手。假如14年花同样的价格买住宅的话，今朝代价高出200万。

你公司财政陈诉上的房产是按公允代价计较的，就是以同地段的住宅成交价值作为参考的。然而，今朝商铺价值已经远远低于住宅价值，说明你公司按公允代价计较的商铺价值存在着很洪流分，假如这个问题一旦发作，你公司的房产价值将大幅缩水，你公司将如何应对上述环境。”

后在沉默沉静一周之际，3月15日美凯龙再次回应称，公司对投资性房地产回收公允代价模式，回收自有家居商场坐落地四周区域的贸易地产的可比租金信息，包罗临街商铺、百货商场商铺、家居商场商铺等的对外租金价值及团结自营商场与商户签订的租约中约定的租金，作出公道的市场租金价值预计，并对已建成的投资性房地产回收收益法举办公允代价评估。

尽量举办了多次澄清，但进一步阐明发明，红星美凯龙在成本市场上的估值表示，远低于投资性房地产账面代价，已经是不争的事实。

停止3月29日，红星美凯龙股价报8元/股， 旅游景点，远低于每股净资产12.52元。另外，公司最新总市值为348.4亿元，远低于最新的938.76亿元投资性房地产账面代价，进一步加深了红星美凯龙房地产估值“泡沫”风险。

净利润内含“水分”

若按此推算，红星美凯龙则大概涉嫌虚增利润。

掀开红星美凯龙财政报表可以看出，房地产公允代价变换积年来给公司带来了庞大收入。2015至2020年，红星美凯龙回收公允代价模式举办后续计量的投资性房地产公允代价变换发生损益别离为10.10亿元、17.54亿元、19.96亿元、18.20亿元、16.01亿元、4.97亿元，占各期净利润比例别离为31.32%、51.63%、48.95%、40.65%、35.74%、28.71%。

在此影响下，红星美凯龙净利润自然是水涨船高之势。2015至2020年，红星美凯龙归母净利润别离为32.25亿元、33.97亿元、40.78亿元、44.77亿元、44.80亿元、17.31亿元。

但若扣除很是常性损益项目对净利润影响，红星美凯龙扣非后的净利润却是一副多年裹足不前的面目，一直环绕在25亿元阁下的范畴颠簸。2015至2020年，红星美凯龙扣非净利润别离为23.87亿元、20.73亿元、23.05亿元、25.66亿元、26.14亿元、11.62亿元。

积年的房地产公允代价变换，显然给红星美凯龙业绩报表增添了不少水分。一般而言，企业虚增利润无非就两个目标，一是为了炒作股票市值套现，二是为了搞好企业的诺言品级利便对外举债。

阐明发明，连年来红星美凯龙股东持股确有减持景象呈现，并且在盈利收入精采的表示下，红星美凯龙对外举债亦是突飞猛进。

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