出品 | 子弹财观

2021年以来，房地产行业已全面辞别“黄金时代”。

大都房企早已不再谈如何过得更好，“高峻上”的地产告白也徐徐鸣金收兵，在国际融资情况收紧的环境下，遭遇活动性危机的房企大白：活下去才是现实的方针。

1月19日，胡润研究院宣布《2021胡润中国500强》，房地产行业共有27家企业上榜，共有7家公司市值超千亿，而市值前三名的别离是：新鸿基地产（2390亿元）、龙湖团体（2010亿元）和贝壳（1800亿元）。

新鸿基问鼎榜首让人出乎料想，在行业大幅度动荡时，相对能稳住阵脚的居然照旧港企。停止3月8日，新鸿基地产市值达2640亿港元，报收91.1港元；而龙湖团体市值则为2406亿港元，报收39.6港元。

但事实上，新鸿基地产最近的日子并欠好过。

2月24日，新鸿基地产宣布2021—2022年度中期业绩陈诉，2021年下半年公司收入为401.53亿港元，同比淘汰约12.84%；公司股东应占溢利151.86亿港元，同比增长11.84%；每股溢利5.24港元，派发中期股息每股1.25港元。

按业务分类来看，财报期内新鸿基地产实现总租金收入为126.28亿港元，同比增长2%；净租金收入为97.28亿港元，同比增长2%。从地域来看， 大溪地旅游网，内陆的总租金收入为27.81亿港元，比上年增长17.73%；香港的总租金收入为89.28亿港元，同比淘汰2.76%。

在全行业退潮时期，这位“地产暮年迈”仿佛也跑不动了。

1、利润下滑的背后

曾几许时，新鸿基地产的增速和利润名列港股地产公司前茅，更因为郭氏家属与内陆地产市场细密的接洽，其财报往往被阐明内陆房地产市场的研究者视为港股成本风向标。

然而，这两年新鸿基地产岂论在内陆照旧在香港，日子过得都不太好。

最新财报显示显示，按所占权益计较，2021年下半年，新鸿基地产来自香港的合约销售总额约206亿港元，来自内陆的合约销售额约人民币20亿元，合计实现合约销售额约230亿港元，较2020年同期的147亿港元跨越83亿港元，同比增长56.46%。

这样的销售收入看似“一片大好”，但个中大部门是贸易地产带来的，而由物业销售实现的收入仅为184.62亿港元，较2020年同期的269.08亿港元淘汰84.46亿港元。

从这个数据上，新鸿基或者已经切实地体会到内陆房地产市场正在“熄火”以及销量不景气的现实。

与此同时，新鸿基的物业销售的溢利同步下滑。陈诉显示，新鸿基地产来自物业销售的溢利为76.58亿港元，较去年同期的123.66亿港元淘汰约47.8亿港元，同比淘汰61.48%。

详细来看，香港物业销售溢利为70.36亿港元，较去年同期淘汰33%；内陆物业销售溢利为6.22亿港元，较去年同期淘汰12.6亿港元。

从利润下降的角度也能看出，新鸿基在海内的地产份额此刻蒙受到了重大的影响——较去年同期内陆物业销售利润缩水2/3，这已经可以称得上“业务口的溃败”。

更为要害的是，新鸿基在内陆的成长也碰着了一些新问题。

由于“房住不炒”的计谋逐渐被各处所当局执行，新鸿基今朝在海内储蓄的地产项目炒作和市场运营上碰着了较大风险。

原来凭据打算，2022年新鸿基将推出住宅项目上海滨江凯旋门、广州御华园及广州南站项目。别的，杭州国际金融中心、成都悦城、中山奕翠园和佛山泷景等多个相助成长项目标住宅也打算2022年对外销售。

然而，今朝看这些销售打算大概会推迟，原因也跟不太景气的地产市场相关。而这会发生别的的问题：一直被人诟病的新鸿基“捂盘运营”，会成为2022年外界存眷的核心。

尤其是新鸿基地产在上海的住宅项目滨江凯旋门，原来地皮是在2005年6月拿下，第一次入市是在2012年3月，耗时6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已经有15年。期间，滨江凯旋门入市从均价9.8万元/平方米上升至13.8万元/平方米。

这种靠不断打造观念和炒作开工时间带来地价的上涨，一直是香港地产公司在内陆运营的“瑰宝”，也被许多内陆地产公司所警惕。

但此刻整个地产销售处于“有价无市”的状态，这种游戏还能玩多久就成了一个迷。而这样的策划传统，包罗较长的开拓周期和较高的地皮升值空间，也让新鸿基地产被外界指责“通过延迟项目标开拓到达囤地目标”。

而这一系列环境会激发禁锢的风险，对付一家上市公司来说是倒霉的。

2、要命的租金下滑

事实上，从2019年起，新鸿基地产在香港的租金就呈现不绝下滑的趋势。

作为港式地产的代表，自建物业出租是新鸿基焦点的业务，而这块业务的放缓，让新鸿基前景蒙上阴云。

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